契約によって担当者のやる気が変わる? 不動産会社との媒介契約まとめ

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不動産を売るときには、不動産会社に仲介・代行してもらう方が多いと思います。

実際、専門的な書類や手続きも多いし、買い手との売買交渉もあるので、不動産会社の助けが必要です。

この不動産会社との契約は、実は3種類あります。

どれを選んでも仲介手数料は同じですが契約の種類によって、不動産会社の熱意が変わってきます。

特徴をつかんで一番いい契約を選んでくださいね。

担当者のやる気NO.1!専属専任媒介契約

図1(媒介契約の簡易表)

不動産会社との仲介契約を「媒介契約(ばいかいけいやく)」といいます。

この媒介契約は、不動産会社の専任性と義務によって3種類に分類されています。

そのなかでも、不動産会社が一番熱心になってくれる契約が「専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)」です。

専属専任媒介契約は、一言で言えば、
「貴社経由以外では不動産を売りません」
という契約になります。

不動産会社からすれば、他の不動産会社に横取りされる心配がなく、不動産を売れば必ず利益につながりますので、熱心に売買活動してくれるわけです。

また、専任性が高い代わりに、不動産会社には以下の義務がつきます。

  • 1週間に1回以上の報告義務
  • 媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構(レインズ)に物件の情報を登録する義務
  • 成約に向けて積極的に努力する義務

つまり、不動産を売るためにできる限り努力すると約束してくれるのです。

売り手からすると、売る窓口は狭くなりますが、その分、担当者が熱心に営業してくれます。

信頼できる担当者に出会えたなら、満足できる売却が期待できる契約です。

自分で買い手を探したいならバランスの良い専任媒介契約

次にオススメなのは、専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)です。

この契約は、
「貴社以外の不動産会社には仲介依頼をしません」
という契約です。

専属専任媒介契約とどこが違うのか?と、戸惑う方も多いのではないでしょうか。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは売り手が買い手と直接取り引きできるかどうかです。

専属専任媒介契約の場合は、売り手が直接買い手を見つけても、必ず契約した不動産会社を通して売買しなくてはなりません。

専任媒介契約なら、不動産会社を通さなければ、売り手が買い手と直接売買契約を結ぶことができます。

たとえば、親戚や兄妹など売買契約で問題が起こらなそうな買い手に見つけるあてがある場合は、専任媒介契約がいいでしょう。

また、不動産会社に定められている義務が専属専任媒介契約よりも少々軽くなります。

  • 2週間に1回以上の報告義務
  • 媒介契約の締結日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に物件の情報を登録する義務
  • 買い手を積極的に見つける努力義務

特に3番目に注目です。

専属専任媒介契約は、「成約に向けて」努力しなくてはなりませんが、専任媒介契約の場合は、「買い手を見つける」までが努力義務です。

買い手を見つければ、契約義務を果たしたことになるので、成約まで熱心に取り組む専属専任媒介契約よりは、やや消極的といえます。

広く買い手を募りたいときは一般媒介契約を選ぼう

最後の媒介契約は、一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)です。

これは
「貴社以外の不動産会社も利用して不動産を売ります」
という契約です。

複数の不動産会社で物件を売りに出しますから、買い手の目に止まりやすく、売る窓口が広いといえます。

もちろん、売り手が直接買い手を探してもいい契約です。

ただし、不動産会社からすれば、営業しても必ず自社から売れるとは限らないので、あまり積極的に売買活動をしてくれません。

また、専属専任媒介契約や専任媒介契約のような報告義務・努力義務がありませんから不動産会社がどんな売買活動をしているのかよく分からないというデメリットがあります。

信頼できる担当者を見つけられなかったり、とにかく多くの買い手に不動産を見て欲しいときは一般媒介契約がいいでしょう。

どの契約でも契約期間と手数料は同じ。あなたに合った契約を選ぼう

これら媒介契約は、どれを選んでも契約期間や仲介手数料はほぼ同じです。

契約期間は3カ月以内。

一般媒介契約は法的には無制限ですが、一般的には3カ月とされています。

仲介手数料の上限は、法律によって取引額別で決められています。

不動産の場合は、400万円を超える取引が多いでしょうから、
「売買価格×3% + 6万円 + 消費税」
が上限です。

このように、どの媒介契約でも条件は変わりません。

遠慮なくあなたの目的に合った媒介契約を選んでくださいね。

ちなみに、信頼できる担当者に出会えたなら専属専任媒介契約がオススメです。

きっとあなたの要望に応えて、より良い売買契約を勝ち取ってくれますよ。

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